+ Auf Thema antworten
Ergebnis 1 bis 15 von 15

Thema: Einstieg Immobilien

  1. #1

    Dabei seit
    02/2015
    Beiträge
    2

    Einstieg Immobilien

    Hallo,

    wie seht ihr momentan die allgemeine Lage, um in Immobilien einzusteigen? Hatte gerade einen interessanten Artikel gelesen und dort geht es um die kontinuierlich steigenden Immobilienpreise an gefragten Standorten. Gerade Städte wie das im Artikel genannte Leipzig kommen momentan wirklich sehr gut weg und sehen sehr vielversprechend aus. Denk ihr es ist immernoch eine gute Zeit um jetzt einzusteigen, oder steht ein Crash der Immobilienpreise bald in Aussicht?

  2. Nach oben    #2
    Avatar von Ashtari
    Dabei seit
    02/2017
    Beiträge
    5
    Zitat Zitat von dody Beitrag anzeigen
    Hallo,

    wie seht ihr momentan die allgemeine Lage, um in Immobilien einzusteigen? Hatte gerade einen interessanten Artikel gelesen und dort geht es um die kontinuierlich steigenden Immobilienpreise an gefragten Standorten. Gerade Städte wie das im Artikel genannte Leipzig kommen momentan wirklich sehr gut weg und sehen sehr vielversprechend aus. Denk ihr es ist immernoch eine gute Zeit um jetzt einzusteigen, oder steht ein Crash der Immobilienpreise bald in Aussicht?
    Ich 'belebe' das Topic mal mit einer Antwort ;-)

    Für meinen Teil bin ich gerade auf der Suche nach einer Immobilie als 'Zukunfts-Investition'... Allerdings eher in Städten die noch nicht vom Boom betroffen sind... Quasi 'Randstädte'.. Der BOOM wird weiterhin anhalten - ganz einfach weil die Tendenz dahin geht, dass immer mehr Menschen in die Städte ziehen. Ob die Jugendlichen, welche schon immer in der Stadt leben wollten oder die Jugendlichen die in die Städte ziehen zum studieren.


  3. Nach oben    #3
    Avatar von Goldberg
    Dabei seit
    03/2011
    Beiträge
    43

    Kaufe billig, verkaufe teuer...

    ...so lautet die Regel fürs Investieren, das gilt für Immobilien wie auch für alle anderen Formen der Papiergeldumwandlung.

    Immobilien sind eine Wissenschaft für sich und das Aneignen des Wissens um die Immobilie wie um die wirtschaftliche Lage von Regionen ist halt große Arbeit. Ohne das Wissen und nur auf Hoffnung basierte Investments die mit Liebhaberei verbunden sind führen zum Verlust.

    Die Preise in guten Lagen (die eine hohe Nachfrage, beim steuerfreien Wiederverkauf nach 10 Jahren, versprechen) sind momentan viel zu teuer.
    Grund ist die wachsende Geldentwertung und die Unsicherheit der Bürger ihr Geld in Aktien zu investieren. Daher sind Immobilien selbst dann noch beliebt wenn sie auch zum 25-30fachen der Nettojahresmieteinnahmen gehandelt werden.

    Hier ein Rechenbeispiel:

    3- Zimmer Wohnung in Berlin Charlottenburg mit 93m2 Wohnfläche für 289.000€

    -289.000€ für 93m2 macht ca. 3101€/m2
    -Kaufnebenkosten betragen ca. 15% des Kaufpreises= 43.300€

    Anschaffungskosten von 332.300€

    Finanziert mit einer Rate von 712€/Monat; Laufzeit 10 Jahre; bei 1,54% Zinsen und 1,5% Tilgung
    https://www.immobilienscout24.de/exp...d-2e79590fb0ac

    https://www.immobilienscout24.de/bau...ative=criteria

    Mieteinnahmen in Höhe von 5280€ im Jahr Kaltmiete (440€/Monat)

    Kostenrechnung: pro Jahr

    Mieteinnahmen : 5820€

    - Kredit : 8544€

    - Hausgeld : 1932€ (was 30% des Hausgeldes entspricht, 50-60% können umgelegt werden)

    - Instandhaltungs Rücklage: 2890€ (2% vom Kaufwert) (bereits steuerlich abgesetzt aber muss als Kostenposition betrachtet werden...man hat es zwar übrig aber muss es ausgeben im Falle des Falles)

    - Verwaltung/Steuerberater: ca. 500€

    + Steuervergünstigung : ca. 2000€-3000€ (Kreditzinsen, Hausgeld mit eingerechnet)

    Ergibt ein Minus von ca. 5000€-6100€ (-420€/Monat)

    Nebenkostenabrechnung ist nicht berücksichtigt da sie ein durchlaufender Posten sind und vom Mieter getragen wird.

    Grund ist der Kredit der zwar auch Tilgt, jedoch nur wenn man nach 10 Jahren verkauft, wirksam ist.
    Nach 10 Jahren sind ungefähr 45.000€ getilgt (hat man nach Verkauf in der tasche) und 39.800€ an Zinsen bezahlt worden.
    Wenn man zu dem Preis verkaufen kann natürlich und wer weiß schon was in 10 Jahren ist.

    Alles in Allem ein Minusgeschäft zu den jetzigen Bedingungen.
    Zu wenig Spielraum für Miete bei diesen Kaufpreisen je m2

    Nagelt mich bitte nicht aufs allerletzte Detail fest...Nobody is perfect...

    Und für jeden Investor sieht die Lage auch etwas anders aus was das Steuerliche Betrifft.
    Da spielen Steuerklasse, Familienverhältnisse udn Art der Immobilie eine entscheidene Rolle.
    Das Beispiel dient nur der Veranschaulichung und versteht sich der Hochrechnung, nicht "Schönrechnung", und stellt natürlich keinerlei Beratung dar.

    Sicher gibts im Speckgürtel der gefragten Städte gute Immobilien aber diese rechnen sich ebenso wenig. Wenn man es geschickt anstellt geht man Monat für Monat Plus/Minus "0" aus die Sache raus.
    Geändert von Goldberg (14.02.2017 um 14:35 Uhr)

  4. Nach oben    #4
    Avatar von Ashtari
    Dabei seit
    02/2017
    Beiträge
    5
    Stimme dir grundsätzlich zu... Bei mir sieht es in der Hinsicht anders aus, da die Immobilie für 2 Jahre persönlich genutzt wird.

    Preislich sieht es da auch in der Rechnung anders aus.
    3 Zimmer Wohnung 75 qm² für 112.000 EUR. Hausgeld 1.800 /jährl.
    Stadt ist Hildesheim - der Nabel zwischen Hannover - Braunschweig - Göttingen.

    Sämtliche dieser Städte sind auch von den hohen Immobilienpreisen betroffen, nur Hi noch nicht. Ich denke das wird kommen und genau das "nutze ich aus"... Vorteile liegen am Standort... Und auch aktuell ist es so das immer mehr Leute aus den o.g. Städten wegziehen und nach Hi kommen um von dort aus zur Arbeit oder zur Uni zu pendeln.
    Infrastruktur - Top!

    Nun kommt es hier auch auf die Lage an... Ich denke in deiner Rechnung mit Berlin ist es schwieriger... Berlin zählt ja nun auch nicht zu den günstigsten Städten. Bei uns ist es etwas 'leichter'...

    Und in 20 Jahren (zu aktueller Zinsbindung 1,98% aufgrund niedriger EK Quote) denke ich das ich die Hütte locker teurer verschleudern kann.. Zumal ja immer mehr Leute aufgrund Ihres Studiums in Städte und deren näherer Umgebung ziehen. Aber man wird sehen was die Zukunft bringt

  5. Nach oben    #5

    Dabei seit
    03/2017
    Beiträge
    15
    [QUOTE=Ashtari;63907]Stimme dir grundsätzlich zu... Bei mir sieht es in der Hinsicht anders aus, da die Immobilie für 2 Jahre persönlich genutzt wird.

    Ich auch, aber wie sieht es aus, wenn die Immobilie dauerhaft selbst genutzt werden soll? Bin schon länger im Raum Hamburg auf der Suche nach einer ETW... Lohnt sich das überhaupt noch, oder doch lieber Finger weg?

  6. Nach oben    #6
    Avatar von Goldberg
    Dabei seit
    03/2011
    Beiträge
    43
    [/QUOTE]wie sieht es aus, wenn die Immobilie dauerhaft selbst genutzt werden soll? Bin schon länger im Raum Hamburg auf der Suche nach einer ETW... Lohnt sich das überhaupt noch, oder doch lieber Finger weg?[/QUOTE]

    Naja wenn man sich eine Wohnung zur Eigennutzung anschaffen möchte, strebt man ja damit die Verwirklichung der eigenen Wohnvorstellung an. Das ist für eine Geldanlage darum ungeeignet, da ja die persönlichen Emotionen und der eigene Geschmack für das Wohngefül die große Rolle spielen, und nicht "was ist das alles mal Wert im Jahre xyz"

    Schafft man sich etwas zur Geldanlage an, muss die Sache auch geld einbringen.
    Schafft man sich etwas an um sich Wohlzufühlen, sollte es nach dem jeweiligen Geschmack entsprechen und was man sich für seinen "Luxus" leisten kann/mag/möchte

    Wohnt man mitten im Wald in einem Schloss, weil es einem Gefällt, hat man viel Geld in den Sand gesetzt...jedoch wenn einem das Geld dabei egal ist, ist es für denjenigen dennoch Wertvoll, weil er eben das Flair "Schloss im Wald" super findet.

  7. Nach oben    #7
    Avatar von LEXTRADEONE
    Dabei seit
    05/2017
    Ort
    Augsburg / München
    Beiträge
    42
    Danke
    1
    Immobilien sind für Kapitalanleger weitaus besser geeignet als Aktien. Sie müssen nicht erst Jahre investieren um einen möglichen Gewinn erwirtschaften zu können. Die Formel für Immobilien ist durchaus einfacher anzuwenden und mit dem richtigen Konzept auch sicherer umzusetzen. Als Privatanleger einfach mal losgehen und eine Wohnung kaufen, das gesamte Management zu machen, halte ich für riskant. Es gibt Modelle die einen möglichst gut absichern und vernünftige Renditen ermöglichen. Kaufen, renovieren und vermieten ist auch wegen dem Finanzamt schwierig, weil man schnell als Unternehmer und somit steuerlich pflichtig wird.

    Ich empfehle Betreiberkonzepte, die sichere Mietverträge ausweisen und wo ein Management dahinter steht. Kostet, aber nicht mehr als Fehler in der Verwaltung von Immobilien. Zu viele Gesetze müssen beachtet werden.

    Ich kann gerne gute Berater empfehlen, da ich selbst jahrelang als Immobilien-Manager, Sachverständiger und Makler unterwegs war, habe ich noch Kontakte.

  8. Nach oben    #8
    Avatar von Goldberg
    Dabei seit
    03/2011
    Beiträge
    43

    Immobilien vs Aktien

    Immobilien sind keinesfalls für Anleger geeigneter als Aktien.

    Anlageimmobilien sind grundsätzlich eine gute Anlageklasse: wenn der Preis im Verhältnis zu den Mieteinnahmen stimmt
    .
    Aktien sind im Gegensatz zu Immobilien:
    liquide, mobil, haben in der Regel keine Kaufnebenkosten in Höhe von 15-20% des Kaufpreises, weisen bei der Buy and Hold Strategie keinen Instandhaltungsrückstau auf, müssen von Einsteiger nicht über 60% Kreditfinanziert werden sofern das Eigenkapital fehlt, hohe Kaufpreise in guter Lagen welche die Rendite auffressen, sind leichter zu managen und benötigen meist keinen externen Verwalter etc...

    All dies sind genannte, wenn auch unvollständige, Kosten die allein durch Mieteinnahmen gedeckt sein sollten.
    Und das ist bei den aktuellen Immobilienpreisen (kein Wunder bei der Geldpolitik) einfach nicht gegeben.
    Von daher ist das zusammen eine Milchmädchenrechnung.

    Es gilt zu sehen wann das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen abzüglich sämtlicher Kosten wieder einen positiven Cashflow generiert

    Aktien sind keinesfalls risikolos...jedoch ist das Risiko allein schon aufgrund der geringeren Geldmenge die man zum Investieren aufwendet, schon gesenkt. Vor allem für Einsteiger.
    Ein Aktiendepot mit 7-10 Aktien zu je 2000€ (20.000€) die Branchenweit gestreut sind, haben ein geringeres inhärentes Risko als eine Eigentumswohnung für 200.000€ die erst in 30 Jahren Break-Even ist.
    Und für 200.000€ bekommt man nichtmal mehr eine 80qm 3-Zi Eigentumswohnung in guter Lage, also seid vorsichtig mit diesem Vertreter-Beratungs-Immobilienentrepreneur-machs-mir-nach-gesülze

  9. Nach oben    #9
    Avatar von LEXTRADEONE
    Dabei seit
    05/2017
    Ort
    Augsburg / München
    Beiträge
    42
    Danke
    1
    Genau deshalb haben ja auch so viele 90% mit Aktien verloren. Um 1000% zurück zu gewinnen braucht es aber viel mehr als eine Buy And Hold Strategie. Da rede ich nur vom ursprünglichen Einstiegspreis, der zurück gewonnen werden muss, sondern die fehlende Rendite auch.

    Ich kann nicht alle Immobilien empfehlen, auch nicht alle Aktien.

    Wenn einer kauft weil er nichts falsch machen kann. Herzlichen Glückwunsch.

    Wir brauchen nicht von google oder Amazon sprechen, die eine herausragende Performance hinlegten. Meistens kaufen aber die Leute irgendwelche Telekom oder Solarworld Aktien.

    Ich kenne viele die heute die extrem teuren Immobilien in München für 2.500 Euro/m² kauften und jetzt für 17.000 Euro verkauften. Genau nach 10 Jahren. Heute würde ich auch nicht kaufen wollen, aber es gibt genug Menschen, die einfach so viel Geld verdienen (erben), die kaufen einfach ohne Renditeabsichten. Da geht es nur um Lage, Lage und nochmal Lage. Ich denke nicht das sich Aktien halten, wenn Immobilienpreise einbrechen. Aber in Immobilien kann ich einziehen, in Aktien nicht. Es gibt für alles verschiedene Sichtweisen. Jeder sollte sich zuvor gründlich informieren und seine Ziele und Wünsche mit seinen Möglichkeiten abgleichen.

  10. Nach oben    #10
    Premium-Mitglied Avatar von Dagobert Duck
    Dabei seit
    11/2000
    Ort
    Alpina/Bavaria
    Beiträge
    3.570
    Danke
    383

    Jede Anlage ist nicht´s für SCHWACHE Nerven

    So oder so,

    kaufe wenn die Kanonen donnern, und verkaufe wenn die Sektkorken knallen ...


    https://www.immobilienscout24.de/

    https://www.immowelt.de/

  11. Nach oben    #11
    Premium-Mitglied Avatar von Dagobert Duck
    Dabei seit
    11/2000
    Ort
    Alpina/Bavaria
    Beiträge
    3.570
    Danke
    383

    Mieten legen trotz Mietpreisbremse kräftig zu


  12. Nach oben    #12
    Avatar von LEXTRADEONE
    Dabei seit
    05/2017
    Ort
    Augsburg / München
    Beiträge
    42
    Danke
    1
    Der Staat ist an einer ländlichen Infrastruktur leider nicht interessiert. So laufen alle in die Städte. Jeden Tag werden es mehr. Dann kommen noch die ganzen Neubürger hinzu. Der Wohnungsmarkt kann ohne massiven Wohnungsbau diesen Trend der Preissteigerung nicht bremsen. Junge Leute sind bereit ihr Erbe einzusetzen und hohe Schulden zu akzeptieren. Die Verschuldung wird rasant zulegen. Anreize für Kapitalanleger sind zu genüge im Wohnungsmarkt. Trotzdem ist der Staat nicht bereit, diese Anreize umzukehren und in den Sozialen Wohnungsmarkt zu investieren. Den hat man ja abgeschafft.

    Es fehlen Spezialimmobilien und Wohnimmobilien, gebaut wird einfach zu wenig. Schade finde ich, dass die Menschen die Lebensqualität in der Stadt suchen und sehen, obwohl es doch ländlicher viel entspanter und auch schöner ist. Da reden die Menschen noch miteinander. In der Stadt immer weniger. Schade eigentlich. Die Mieten werden durchschnittlich um die 5% steigen. Da führt kein Weg daran vorbei, da die Politik ja auch noch mit ihren Dämmwahn für enorme Folgekosten sorgt. Schäden am Bauwerken, der Entsorgung der Giftstoffe usw.

    Die Bremse wirkt nach unten hin. Bergauf bremst man ja nicht so stark ;-)

  13. Nach oben    #13
    Premium-Mitglied Avatar von Dagobert Duck
    Dabei seit
    11/2000
    Ort
    Alpina/Bavaria
    Beiträge
    3.570
    Danke
    383

    Der Staat "verteuert" doch Vorsätzlich das Wohnen

    Da wird von der Politik die Energiekosten (durch Steuern & Abgaben ) wie eine Sau durch´s Dorf gejagt, und anschließen noch mit 19% "NOCH MEHR" versteuert werden muss.

    Alleine was der Staat für 19 % NOCH MEHR Steuer, für Neubauten bekommt, und dann noch die Grunderwerbssteuer für die Kommunen ... und Grundsteuer ... und Notar/Amtsgericht-Gebühren lassen auch die Kasse klingeln !

    Dann immer NEUE EU-Auflagen, die die Eigentümer erfüllen müssen.

    "Urlaub in Zukunft" in den eignen vier Wänden.

  14. Nach oben    #14
    Avatar von AntRiber
    Dabei seit
    06/2017
    Beiträge
    3
    Deutschland ist ein einzigartiger Staat. Es gibt keine "Haupt" Städte der Immobilienkauf wie Paris oder Cannes in Frankreich. Jedes Land hat sein gut entwickeltes Zentrum - München, Köln, Frankfurt am Main, Hamburg, etc. Die Immobilie ist in allen Städten mit steigenden Preisen sehr gut gefragt.

  15. Nach oben    #15
    Avatar von Ashtari
    Dabei seit
    02/2017
    Beiträge
    5
    Zitat Zitat von AntRiber Beitrag anzeigen
    Deutschland ist ein einzigartiger Staat. Es gibt keine "Haupt" Städte der Immobilienkauf wie Paris oder Cannes in Frankreich. Jedes Land hat sein gut entwickeltes Zentrum - München, Köln, Frankfurt am Main, Hamburg, etc. Die Immobilie ist in allen Städten mit steigenden Preisen sehr gut gefragt.
    Das ist ja gerade die Krux an der Sache. Heute etwas annehmbares und bezahlbares zu finden ist so schwer geworden, dass die Leute versuchen aus den "Ballungszentren" in die Vororte zu gehen. Diese werden dadurch immer teurer und in Summe zieht sich das dann über die ganzen Ballungsregionen (ich denke die Hamburger unter uns können dort ein Lied von singen)...

    Ich bin der Meinung das man als 'Laie' durchaus besser Geld mit Aktien als mit Immobilien verdienen kann. Weil man zum ersten mit weniger Kapital einsteigen kann und zum anderen kann man sich das Wissen wesentlich besser aneignen, wie ich finde.
    Die ganzen Faktoren die noch beachtet werden müssen beim Hauskauf um dann letztendlich auch einen Gewinn dabei rausholen zu können... Wenn man für sich selber kauft, dann ist der Faktor Gewinn nicht gegeben. Aber da ist das eingesetzte Kapital für das was man tatsächlich bekommt doch aktuell sehr fraglich. Gekauft wirds trotzdem


+ Auf Thema antworten

Ähnliche Themen

  1. Der richtige Einstieg in den Forex Handel
    Von Sebastian Hell im Forum Sebastian Hell
    Antworten: 0
    Letzter Beitrag: 15.05.2013, 11:26
  2. Einstieg / Zeitproblem
    Von xXDragonflyXx im Forum Banken, Broker und der Fiskus
    Antworten: 0
    Letzter Beitrag: 26.04.2013, 14:05
  3. Russen planen Einstieg bei Facebook
    Von Goldfisch im Forum Nord-/Süd-Amerika und Australien
    Antworten: 1
    Letzter Beitrag: 14.07.2009, 09:41
  4. Immobilien-Aktien
    Von Fakten im Forum Osteuropa und Russland / GUS
    Antworten: 2
    Letzter Beitrag: 28.12.2006, 16:52
  5. Lohnt sich Einstieg bei E-net ?
    Von Lady22 im Forum Nord-/Süd-Amerika und Australien
    Antworten: 43
    Letzter Beitrag: 27.03.2002, 11:43

Lesezeichen für Einstieg Immobilien

Lesezeichen